İki haklı ihtar nedeniyle tahliye problemi çoğunlukla kira bedelini tahsil edemeyen kiralayanlar tarafından merak edilmektedir. Konunun gerek yasal gerekse uygulamada ciddi bir yasal dayanağı bulunmaktadır.
Kiraya verenin kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı birçok hakkı vardır. Bu konuda en çok sorulan soruları “Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır” makalemizde ele aldık. Bu makalemizde kiralayanın haklarından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını detaylı şekilde ele alacağız. Önem arz eden bir konu olması sebebiyle özenle okumanızı öneririz.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebi
TBK 352. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, kiralayan kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak aynı kira yılı içerisinde farklı zamanlarda ayrı iki haklı ihtar göndermesi durumunda tahliye davası açarak kira sözleşmesini feshedebilir.
Bu ihtarlar kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması sebebiyle gönderilmelidir. Bunun yanında kiracının yapılan ihtardan sonra sözleşmeye aykırı durumu düzeltip düzeltmemesi önem arz etmemektedir. Gönderilecek iki haklı ihtar sonuç alınması için yeterlidir. Bunun için aşağıdaki koşulların sağlanması şarttır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Gerekli Şartlar
Kiracının aynı kira yılında iki aylık kirayı ödememiş veya benzeri bir aykırılıkta bulunmuş olması gerekmektedir:
Kira kontratı bir yıllık kira kontratı ise o ilk 1 yıl içerisinde, kira kontratı bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeme halinin olması aynı kira yılı içerisinde ödenmemesi demektir. İhtarlar açıkladığımız bu dönem içinde gönderilmelidir
Örneğin; 1 Ocak 2021’de başlayan kira sözleşmesi 1 Ocak 2022’te bir kira yılını doldurmuş olacaktır. Bu bir kira yılı boyunca kiracının iki farklı aya ait kira ödememiş olmalı ve ikisi için de ayrı ayrı ihtar çekilmiş olmalıdır.
Kiralayan, kirayı ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekmelidir: Kiralayanın ihtarları yasal bir sebebe dayanması gerekir.
Yasal bir sebepten kasıt, ödeme günü gelen kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesidir. Vadesi gelmeyen kira bedelleri için düzenlenen ve kiracıya tebliğ ettirilen ihtarlar haklı ihtar değildir.
Bu nedenle kiracı aynı kiralama yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kiralayan toplamda iki haklı ihtar çekmelidir. Kiracıya başlatılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlarda yine iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için iki haklı ihtar olarak değerlendirilecektir.
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiraya verence tahliye davası açılmalıdır.
Kiralayan 1 ay içinde tahliye davası açmaz ise kiracının iki haklı ihtar sebebiyle tahliyesi talebini kaybedecektir bu sebeple belirtilen süreye dikkat edilerek bu alanda deneyim sahibi bir avukat yardımıyla sürecin yürütülmesinde fayda vardır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarnamesinin Hazırlanması
İhtarların haklı olması dışında, yani vadesi gelmiş kira borcunun ödenmemesinin yanında, yasaya uygun şekilde keşide edilmesi ve tebliği de büyük önem arz eder. Usulüne aykırı hazırlanmış bir ihtarname, haklı olsa bile geçerli olmayacaktır.
Bu nedenle, düzenlenecek ihtarnameler aşağıdaki özelliklere sahip olmalıdır:
- İhtarname yazılı şekilde olmalıdır.
- Kiracıya yazılı ihtarda; ödenmeyen kiranın hangi dönemin hangi ayına ait kira olduğu, kira tutarının ve kira bedelinin ödenmesi gerektiğinin belirtilmesi gerekir. Somut olayın özelliğine göre kiracıya süre verilmelidir.
- Keşide edilecek ve çekilecek ihtar haklı olmalıdır. Ödeme günü gelmiş olan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Somut olayın özelliklerine göre ihtarın haklı olup olmadığı belirlenecektir.
DİKKAT: İhtarname düzenlenmiş ancak kiracı bunu tebellüğ etmeden kira borcunu ödemişse kiralayan bu ihtara ilişkin tahliye davası ikame edemez. Ancak ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiralayana ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz, yine tahliye yoluna gidilebilir.
